Coût de construction au m² en Belgique : maison neuve, extension, rénovation

Combien coûte une maison neuve au m² en Belgique en 2026 ?

Avec la référence publique de l'outil, une maison neuve de 120 m² revient à 2 005 €/m² hors TVA, soit 2 427 €/m² TVA comprise à 21 %. Pour 100 m², le prix monte à 2 135 €/m² HTVA ; à partir de 150 m², il descend à 1 899 €/m² HTVA. Ces prix couvrent les travaux d'une maison complète, chauffage de base compris, sans le terrain ni les honoraires.

Ils sont tirés de la grille 2026 de Wonen in Vlaanderen, qui plafonne le coût d'un logement social neuf, puis actualisés par l'indice ABEX 1071 du 01/07/2026. Une offre d'entreprise peut s'en écarter dans les deux sens : dès que vous en avez une, saisissez-la dans l'outil.

Prix de référence et budget selon la surface (indice ABEX 1071)

Maison neuve isolée, sans option. La dernière colonne ajoute les honoraires et études au plafond public de 12 %, TVA de 21 % comprise. Terrain, raccordements et taxes restent à ajouter.

D'où vient le prix de référence ?

Pour financer un logement social, la Flandre fixe un coût maximum par m². Sa grille de simulation 2026, approuvée par le Gouvernement flamand le 13 février 2026, s'applique depuis le 1er janvier 2026. Elle a été recalée sur une analyse des prix d'adjudication de 2022 à 2024, en dialogue avec Embuild. C'est la seule grille publique belge au m² que nous ayons trouvée : la Wallonie plafonne ses logements publics par logement, selon le nombre de chambres.

Les prix de la grille sont hors TVA et hors frais d'études. Ils sont exprimés au niveau de l'indice ABEX 906 (novembre 2021) et actualisés par un coefficient, comme le fait Wonen in Vlaanderen : 1 071 / 906, arrondi à 1,182. L'ABEX est une moyenne nationale : matériaux et main-d'œuvre ont des prix nationaux. L'outil applique donc le même prix de référence dans les trois Régions.

Ce que comprend le prix de la grille

• Compris : tous les travaux d'un logement complet et terminé, le niveau énergétique « BEN » flamand (bâtiment quasi zéro énergie), le radier et les abords privatifs courants (allée, pelouse, clôture).
• En plus, au forfait : pompe à chaleur (3 600 € air-eau, 9 900 € sol-eau), photovoltaïque (1 300 €/kWc, 4,5 kWc au plus, 7,5 avec pompe à chaleur), citerne d'eau de pluie (2 500 €), carport (8 000 €) ou garage (16 000 €). Montants au niveau ABEX 906, actualisés comme la grille.
• En moins : finitions que vous réalisez vous-même ou faites faire à part, déduites au m² (revêtements de sol 60 €, faïences murales 12 €, portes intérieures 25 €, mobilier de cuisine 35 €, appareils sanitaires 25 €, peintures 40 €).
• Non compris : TVA, honoraires et études, démolition, terrain, raccordements, taxes. L'outil les ajoute à part, sur vos saisies ou au taux public pour les études.

La grille majore aussi les projets des treize centres urbains flamands (+10 %) et de la périphérie bruxelloise flamande (+5 %) : ces majorations propres à la Flandre ne sont pas appliquées.

Actualiser un prix ou un devis avec l'indice ABEX

L'indice ABEX suit le coût de construction d'un logement privé en Belgique. L'Association belge des experts le publie deux fois par an, au 1er janvier et au 1er juillet. Pour ramener un prix ancien à aujourd'hui, on le multiplie par le rapport des deux indices.

Exemple : un devis de 200 000 € HTVA de janvier 2023 (indice 1 004) vaut 213 347 € HTVA au 01/07/2026. Dans l'outil, choisissez « Votre prix » et indiquez sa date : il fait ce calcul pour vous.

Valeurs de l'indice ABEX depuis 2016

Rénovation : le coût poste par poste

La grille publique n'a pas de prix au m² de rénovation : elle donne à chaque poste un pourcentage du prix neuf du logement. Une rénovation totale, qui remet la maison au niveau du neuf, vaut 100 %. Pour une maison de 100 m², la toiture complète (14 %) revient à 29 886 € HTVA et les châssis (10 %) à 21 347 €.

Un poste exécuté en partie compte pour son pourcentage entier : c'est la règle de la grille. Les forfaits cuisine et salle de bains remplacent les postes détaillés qu'ils contiennent. Une pompe à chaleur ajoute son forfait au poste « production de chaleur ».

Pourcentages de la grille et montants pour une maison de 100 m² (indice ABEX 1071)

Extension : un logement neuf de même surface

La grille ne prévoit pas de prix propre aux extensions. L'outil chiffre la surface créée comme un logement neuf de la même surface, supplément des petits projets compris : 30 m² reviennent à 2 963 €/m² HTVA. Ce prix élevé traduit le poids des frais fixes sur une petite surface. Sous 30 m², la grille s'arrête : l'outil retient le prix du palier de 30 m².

Côté TVA, une extension d'un logement d'au moins 10 ans reste à 6 % tant que la surface ajoutée ne dépasse pas la partie ancienne conservée. Au-delà, le SPF Finances la considère comme une nouvelle construction, à 21 %.

Quelle TVA : 21 % ou 6 % ?

Le taux dépend du projet et de l'âge du logement. L'outil applique les règles du SPF Finances et affiche les conditions qu'il a pu vérifier sur vos saisies.

Les frais à ajouter au coût des travaux

• Honoraires et études. L'architecte est obligatoire pour les travaux soumis à permis d'urbanisme (loi du 20 février 1939, article 4). S'y ajoutent l'ingénieur en stabilité, le responsable PEB en Wallonie, le conseiller PEB à Bruxelles ou l'EPB-verslaggever en Flandre, la coordination sécurité-santé et les essais. Pour le logement social, la Flandre admet 12 % des travaux pour un projet neuf ou une rénovation totale de moins de 500 m², 10 % sinon : c'est le taux par défaut de l'outil.
• Coordination sécurité-santé. Elle est obligatoire dès que deux entrepreneurs interviennent (arrêté royal du 25 janvier 2001). Les sociétés qui posent les raccordements comptent comme entrepreneurs.
• Raccordements. Électricité et gaz chez le gestionnaire de réseau (ORES ou RESA en Wallonie, Sibelga à Bruxelles, Fluvius en Flandre), eau chez le distributeur, égout auprès de la commune. Saisissez le montant de leurs offres.
• Taxes et assurances. La taxe communale sur les permis varie d'une commune à l'autre. L'assurance décennale de l'architecte et des entrepreneurs est comprise dans leurs prix ; une assurance tous risques chantier reste facultative.

Le terrain, les frais de notaire et les droits d'enregistrement ne font pas partie de l'estimation.

Comment ce calcul est vérifié

Le moteur de cet outil est couvert par une suite de 36 tests automatisés, construite sur les documents officiels et non sur ses propres sorties.

• L'exemple officiel refait au centime. Wonen in Vlaanderen publie un exemple chiffré avec sa grille 2026. Le moteur recalcule les sept logements de cet exemple : même prix au m², même prix maximum, sans écart d'un centime.
• La grille et les forfaits sont ceux des documents officiels. Les 121 prix au m², de 30 à 150 m², viennent du classeur de Wonen in Vlaanderen et sont recoupés en vingt points avec la note explicative. Les tableaux de cette page sortent du moteur : ils ne peuvent pas diverger du calcul.
• L'actualisation ABEX contrôlée sur la série publiée. Le coefficient vaut 1,182, soit 1 071 / 906 arrondi comme dans le classeur officiel. L'actualisation d'un devis est recalculée indépendamment du moteur.
• Les règles de TVA testées à leurs limites. Le 6 % n'est accordé qu'à un logement d'au moins 10 ans, ou à une démolition-reconstruction de 200 m² au plus. Une extension plus grande que la partie conservée repasse à 21 %, comme la chaudière fossile et les honoraires.
• Saisies incomplètes. Une surface vide, nulle ou négative ne produit aucun budget. Un ancien calcul enregistré sur la version française se recharge sans erreur : ses réglages sans équivalent belge sont ignorés ou convertis.

Références

• Wonen in Vlaanderen — « Simulatietabel FS4 », grille de simulation 2026 approuvée par le Gouvernement flamand le 13 février 2026, applicable depuis le 1er janvier 2026 (page officielle, en néerlandais). Note explicative du 5 janvier 2026 (PDF), classeur de simulation et exemple chiffré, version du 1er juillet 2026 (classeur, exemple). Source de la grille au m², du supplément des petits projets, des forfaits et des pourcentages de rénovation.
• Gouvernement flamand — note du 13 février 2026 (VR 2026 1302 DOC.0111/1BIS, approbation définitive). Source du forfait d'études de 10 %, porté à 12 % pour les projets de moins de 500 m² (PDF).
• Association belge des experts — indice ABEX, valeurs semestrielles depuis 1914 ; 1071 au 01/07/2026 (abex.be). Le niveau de la grille, « ABEX 906 », est la valeur du 01/01/2022.
• SPF Finances — taux de TVA : construction neuve à 21 % (construire) ; rénovation d'un logement d'au moins 10 ans à 6 %, rubrique XXXI du tableau A de l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 (rénover) ; démolition et reconstruction, régime permanent depuis le 1er janvier 2024 (démolir et reconstruire) ; chauffage aux combustibles fossiles à 21 % depuis le 29 juillet 2025 (chauffage fossile).
• Loi du 20 février 1939 sur la protection du titre et de la profession d'architecte, article 4 : recours obligatoire à un architecte pour les travaux soumis à permis (Justel).
• SPF Économie — assurance responsabilité civile décennale (loi du 31 mai 2017), obligatoire pour l'architecte et les entrepreneurs d'une habitation dont le permis date d'après le 1er juillet 2018 (economie.fgov.be).
• SPF Emploi — coordination sur les chantiers temporaires ou mobiles (arrêté royal du 25 janvier 2001, modifié le 19 janvier 2005) : coordinateurs obligatoires dès deux entrepreneurs (emploi.belgique.be).